- кондо от 700 тыс. р. (вторичка), от 1300 тыс. (первичка)
- дома от 900 тыс. р. (вторичка)
Себестоимость владения недвижимостью:
- Кондо : кроме ежемесячных платежей за воду и эл-во, вы будете платить один раз в год определенную сумму на содержание инфраструктуры кондо (20 - 40 тыс. бат в год в зависимости от метража). В ваше отсутствие с одного счетчика снимается определенная сумма, на поддержание эл. сети в рабочем состоянии (в г. Паттайя 40 бат в месяц).
- Дома: поскольку фаранг (нетаец) может приобрести дом только на фирму, то необходимо будет раз в год сдавать бухгалтерскую отчествность. Услуги юриста по подготовке и сдаче нулевого годового отчета составляют около 12 тыс. бат. Налога на недвижимость нет, если только недвижимость не используется в коммерческих целях. Если в фирме вести деятельность - тогда месячное обслуживание для небольших оборотов 4-5 тыс. бат/мес.
Черный список агентств недвижимости в Паттайе (отзывы):
"А вот на днях хотели другу кондо снять зашли в "Fair propetiys" так минут 15 стояли ждали внимания к себе, из 12 предложений выбраных на сайте действующих не оказалось ни одного, а потом тайка так грубо с нами разговаривала что жена у меня заплакала. Осадок неприятный остался. Первый раз такое в Тае наблюдали"
"Fair propetiys на самом деле контора, которых в Паттайе сотни, просто у них сайт хороший И вот на этом сайте зачастую можно видеть предложения, которых не существует в природе. Приходишь к ним, а они предлагаю другие варианты. На фотографиях хорошая мебель и красивое убранство, топаешь смотреть, а там убогость какая-то. Только зря время потратил."
"Fair propetiys арендодателям денег не платят за сданную недвижимость, мотивируя кризисом, арендаторам не возвращают депозит (залог)"
Процесс покупки недвижимости в Таиланде:
1. Покупаете чеки American Express
Если тупо купить чеки на 100000$ в одном банке за раз, то банк скорее всего сообщит о вас налоговой. Покупайте в разбивку, суммами по 300000 р. и вы никому не нужны.
2. В аэропорту при вылете на таможне обязателньо их декларируете. Из России можно вывозить в дорожных чеках любую сумму (только не забудьте задекларировать письменно на таможне).
Вы заполняете два экземпляра декларации - один уходит в таможню, второй у вас и обратите внимание - все печати, подписи и разрешения на выпуск должны стоять и во втором экземпляре.
Это вам понадобится когда, если сделка у вас не состоялась и вы везете чеки назад, то вы опять уже по прилету в РФ заполняете декларацию на ввоз чеков и прилагаете к ней декларацию с которой вас выпустили из РФ.
При переводе денег безналом из РФ со счета, туда - у некоторых возникают проблемы с российской налоговой, поэтому American Express - это самый оптимальный вариант.
Также декларации вам пригодятся в случае продажи недвижимости в Таиланде, чтобы объяснить происхождение денег при въезде в Россию.
3. В аэропорту Бангкока по прилету получаете справку, что легально ввезли в страну чеки (это место, где выдают справки нужно найти, не сразу понимают, что тебе нужно, но при настойчивости все достижимо). Ваши данные записывают в книгу и выдают справку с указанием суммы. После прохождения паспортного контроля спускаетесь по эскалатору на 1 этаж и разыскиваете таможенный отдел, далеко ходить не надо - спросите или на вывесках поищите.
4. Перед покупкой недвижимости в Таиланде необходимо получить в Land Office разрешение (как иностранцу) на покупку жилья. А это занимает 2 недели.
5. Общаетесь с хозяевами или агентами по недвижимости - их там много.
Если хотите приобрести квартиру без муравьев и пр. насекомых, то ищите вариант без кондиционера.
6. Подобрав вариант - все обсуждаете и надеетесь, что Вам говорят правду! Заранее оговариваете тыкая пальцем попредметно, что Вам оставляют из мебели и электроприборов.
7. Идете в банк открывать счет, может потребоваться письмо из миграционной службы.
8. Открываете счет в местном банке, там-же свои чеки ложите на счет. Назначение счета должно быть - на приобретение недвижимости, а не на Депозит. Для чего это. Вам после обмена денег и зачисления их на счет дадут справку, которая также потребуется в случае вывоза денег из Таиланда.
9. Идете в банк с хозяином кондо и другом(говорящим и читающим по тайски) или юристом - берете в банке чек на некую сумму (например 600000 или 1000000 бат - в зависимости от этой суммы будете платить трансфер. С 600000 бат нужно будет заплатить 40000 бат - обычно пополам). Трансфер - это налоги с суммы сделки.
Важно понимать менталитет тайцев - они не могут сказатть нет, и если передумали продавать или хотят цену выше - они долго морочат голову, переносят встречи и т.д. И они не могут делать дела быстро, у многих кондо заложены в банке - это нормальная практика, но нужно время и деньги, чтобы снять банковский залог. Если у Вас просят большой депозит - значит скорее всего кондо заложено в банке. Поэтому лучше иметь несколько вариантов для покупки одновременно.
Сумма депозита (предоплаты при покупке) до 10%, обычно просят как можно больше. Контракт на депозит должен быть оформлен с копией ID хозяина, где виден образец его подписи и при наличии копии чанота. Иначе дадите депозит человеку, неимеющему или формально неимеющему отношение к этой квартире.
Очень советую посмотреть оригинал чанота (свидетельство о владении) - это большая чуть желтоватая бумага со всей историей вашей недвижимости (кто, кому и когда продал или какому банку заложил или перезаложил). У многих кондо до сих пор нет даже разрешения на строительство. А они стоят и недвижимость в них продают, причем умудряются продать без чанота, а только с домовой книгой.
Лучше всего иметь, при ведении сделки, тайско-английскоговорящего, лицензированного адвоката.
10. В Лэнд офисе (местное БТИ) вы долны будете подписать договор купли продажи, заплатить чеком оставшуюся сумму и Вам выдадут большую бумагу (типа свидетельства о владении), где будет вся история вашего жилья (кто, когда и кому продавал). Кроме того Вам выдадут еще домовую книгу - синяя книжечка. Последняя передача (продажа) должна быть на ваше имя (на тайском). Не поленитесь проверить и узнать как пишется ваше имя на тайском.
11. Все коммунальные платежи лучше перевести на безналичную основу - заключаете договора с электрокомпанией и водной и они по показаниям счетчиков автоматом снимают у вас со счета деньги.
- Ко Чанг и все острова - это национальные парки и сделки с недвижимостью на них противозаконны. Все на временных соглашениях, на правах аренды и т.п..
2. Готовое или строящееся жилье?
3. Где покупать недвижимость?
4. Как выбрать агентство недвижимости?
5. Последующая сдача жилья в аренду.
6. Мини-вопросник для покупателя.
Даже несмотря на сложную экономическую обстановку, количество желающие приобрести недвижимость за рубежом продолжает расти. Это достаточно серьезный шаг, и подходить к нему надо всегда грамотно и взвешенно. Попробуем разобраться, как же приобрести недвижимость в Таиланде, сделать действительно удачное приобретение, а не спонтанную покупку.
Предлагаем Вам советы от экспертов по недвижимости в Паттайе.
В отличие от Эмиратов (Дубаи, ОАЭ), где в годы последнего кризиса произошел обвал раздутого рынка недвижимости, рынок недвижимости Тайланда – реальный. Как минимум, 80-85% жилья, приобретаемого иностранцами в Королевстве, используется по назначению – в нем либо живут, либо сдают в аренду. Это – лучшая страховка от финансовых дефолтов и обвала цен, в стране, которая является круглогодичным курортом.
1. Что предпочесть - дом или квартиру в кондо?
Основное отличие дома от квартиры в том, что по тайскому законодательству в личную собственность иностранец может приобрести только квартиру. Иностранец не может купить на свое имя землю (а значит, и располагающиеся на ней виллу, дом или таунхаус), так как землей разрешается владеть только тайским физическим или юридическим лицам. Покупка дома возможна только посредством регистрации собственной тайской компании, которая будет принадлежать покупателю, а уже данной компании будет принадлежать дом. Приобретение квартиры такой схемы владения не требует – Вы являетесь полноправным собственником.В каком случае мы рекомендуем подумать о покупке дома? Если жилье приобретается для постоянного или длительного (4-8 месяцев в году) проживания, лучше приобрести дом. Для сравнения - за 100 тыс. долларов в Паттайе можно купить либо 1-2-комнатную квартиру площадью 45-60 кв.метров, либо дом с тремя спальнями общей площадью 120-170 кв. м. Разница в размерах очевидна, но рекомендуем иметь ввиду, что большинство коттеджных поселков располагается на окраинах и Вам будет необходим собственный транспорт. В то же время большинство кондоминиумов находятся в шаговой доступности от маршрутов тук-туков или мототакси. Кроме того, дом, собственный бассейн и участок с тропическим садом нуждаются в постоянном уходе, в то время как за состоянием здания и территории кондоминиума заботится управляющая компания и это входит в коммунальные платежи. И, последнее, продать дом гораздо сложнее, чем квартиру – на рынке домов всегда больше предложений и во вторичном сегменте, и в постоянно строящихся новых современных поселках.
Если же вы покупаете недвижимость, чтобы приезжать несколько раз в году, предпочтительнее покупать квартиру в кондоминиуме. По законодательству Королевства Таиланд, в любом кондоминиуме иностранцы могут купить не более 49% жилой площади (не площади квартиры, а общей площади всего здания). Это так называемая «иностранная квота». Остальные квартиры должны быть приобретены тайскими физ или юрлицами, это – «тайская квота». Стоимость жилья в одном и том же кондоминиуме в «тайской квоте» обычно на 15-30% ниже, чем квартир из «иностранной квоты».
СОВЕТ: В последнее время многие недобросовестные агенты заманивают покупателя более дешевой ценой квартир из «тайской квоты» через тайское юрлицо, «забывая» упомянуть о проблемах с ней связанной. Не спешите им верить. Дело в том, что такую квартиру очень трудно продать, а расходы на содержание юрлица через несколько лет сравняют стоимость такой покупки с квартирой из «иностранной квоты»!
Так что квартиру разумнее приобретать только на собственное имя. Такую квартиру можно заложить, завещать и намного проще продать, тем более, особенно если жилье находится в хорошем, ухоженном кондоминиуме. Профессиональный агент обязательно расскажет обо всех плюсах и минусах каждого объекта, в том числе касающихся ликвидности и, что немаловажно, стоимости аренды.
2. Готовое или строящееся жилье в Паттайе?
Стоимость квадратного метра квартиры в строящемся проекте, в основном, ВЫШЕ стоимости аналогичной недвижимости на вторичном рынке, особенно если её возраст больше 8-10 лет. Но итоговая цена вторички может оказаться выше. Это связано в основном с тем, что примерно 5 лет назад произошла переориентация рынка на малометражное жилье. То есть вторичное жилье имеет бОльший метраж, что даже при более низкой цене квадратного метра приводит к бОльшей цене квартиры. Так как предложение жилья в Паттайе настолько велико, что всегда можно найти вариант на любой вкус, нужно лишь определиться, для чего вы приобретается недвижимость.Если вы хотите инвестировать деньги в недвижимость с целью перепродажи и получения прибыли в ближайшие несколько лет, то идеальный вариант – покупка новостройки. Немаловажным аргументом является и то, что стоимость квартиры Вы выплачиваете частями, то есть приобретаете ее в рассрочку на период до окончания строительства. У Вас также всегда есть возможность продать квартиру даже до окончания строительства. Цена на строящуюся недвижимость с момента начала продаж до момента сдачи может вырасти на 25-35%. И еще один важный момент: при покупке строящейся недвижимости вы подписываете договор непосредственно с застройщиком и ВСЕГДА платите ему напрямую: переводить деньги на счет агента в Таиланде не принято. Хороший агент всегда покажет несколько вариантов в новостройках, опишет плюсы и минусы каждого проекта, подскажет, какие застройщики имеют наилучшую репутацию.
СОВЕТ: Если агент настоятельно советует приобрести жилье только у одного застройщика, значит, он имеет там высокие комиссионные, либо просто не имеет договоров с другими застройщиками, что тоже говорит не в его пользу.
Если же вы хотите приобрести «квартиру у моря» и начать пользоваться ей сразу же, то стоит обратить внимание на вторичный рынок. Рассрочки на вторичном рынке практически не бывает – владельцы квартир, конечно же, хотят получить деньги за свою квартиру сразу. Положительными аргументами является то, что обслуживание жилья («коммуналка»), которое было построено 7-12 лет назад, как правило, в 1,5-2 раза ниже, чем в новостройках, а местоположение не хуже, а зачастую и лучше. Нормальный риэлтор покажет, как минимум с десяток вариантов в нескольких объектах, так как выбор «вторички» в Паттайе достаточно велик.
СОВЕТ: При заключении договора на покупку недвижимости на вторичном рынке, перед тем как внести задаток, риэлтор обязан проверить ОРИГИНАЛ свидетельства о собственности продавца. Подписывайте договор и платите задаток обязательно в присутствии свидетелей (свидетели также подписывают договор, это стандартная юридическая практика в Таиланде). Свидетелями могут быть ваши друзья, родственники, знакомые или, например, сотрудники управляющей компании кондоминиума.
3. Где покупать недвижимость в Паттайе?
Агентства недвижимости, которые профессионально работают на рынке, обладают несоизмеримо большей информацией и возможностями, чем любые частные брокеры, друзья, знакомые знакомых и прочие долго проживающие в стране соотечественники, которые к тому же и работают без разрешения на работу (то есть, нелегально) или попросту «подрабатывают».СОВЕТ: Риэлторы в Таиланде НЕ БЕРУТ никаких денег с покупателя – комиссию здесь всегда платит продавец. Агент, требующий деньги с покупателя, как минимум, нарушает сложившиеся в Таиланде правила ведения бизнеса, а как максимум – обманывает клиента.
Недвижимость на стадии строительства можно купить непосредственно и в офисе застройщика. Но дешевле это не будет – хотя в стоимость квартиры уже входит комиссия агента, скидку на ее величину вам никто не сделает, поскольку это отпугнет от такого застройщика агентов. С большей вероятностью Вы можете получить скидку именно от агентства, за счет части его комиссии. Кроме того, профессиональный риэлтор покажет вам несколько сопоставимых по цене и качеству вариантов от разных застройщиков, а в офисе самого застройщика будут расхваливать только собственные предложения. Ну и в-третьих, в солидном агентстве недвижимости вы абсолютно бесплатно получите консультации по юридическим, визовым и прочим вопросам. Кроме того, именно агентство берет на решение всех вопросов и проблем, которые часто возникают при прямом общении с застройщиком, часто даже не имеющим русскоговорящего персонала – это так называемый post sale (послепродажный) сервис. В агентстве вы всегда можете получить и информацию, касающуюся содержания и обслуживания приобретенной недвижимости. Застройщик всем этим заниматься не будет.
Отсюда вывод: любую недвижимость в чужой стране выгоднее покупать у профессионалов рынка – в агентстве недвижимости. В этом случае покупателя, не знающего тайского языка и особенностей местного рынка, не коснется масса хлопот. Риэлтор поможет обойти все подводные камни, которых в этом бизнесе достаточно. Да и процесс оформления в собственность пройдет намного легче, чем в случае, когда вы пытались бы заняться этим самостоятельно.
4. Как выбрать агентство недвижимости в Паттайе?
В век информационных технологий практически любая компания имеет web-сайт, на котором размещается информация как о продаваемых объектах, и справочные материалы, раскрывающие аспекты покупки и оформления недвижимости в Тайланде.После набора в поиске фразы «недвижимость в Паттайе» найдутся сотни сайтов. Попробуем в них разобраться.
Если сайт содержит несколько десятков предложений, то вероятнее всего это либо новая фирма без опыта и репутации, либо сайт сделан по принципу «чтобы было хоть что-то». На сайтах же профессиональных компаний всегда можно как минимум примерно представить, что можно приобрести за свои деньги. Так что доступная для просмотра база недвижимости должна содержать хотя бы несколько сотен предложений во всех сегментах рынка. И информация о домах и квартирах будет включать не только цену и красивое фото, но и дополнительные данные о предмете покупки, коммунальных удобствах, платежах на содержание и удаленности от моря.
СОВЕТ: Выберите несколько информативных сайтов, поместите их в закладки и постарайтесь понаблюдать за ними хотя бы в течение пары месяцев. Если сайт обновляется, значит, компания действительно работает. Если сайт статичен и мертв в течение долгого времени – это не та компания, с которой стоит иметь дело. С большой вероятностью информация скопирована у реально работающих фирм, а агентство просто не имеет собственной базы недвижимости.
Легальная компания, занимающаяся недвижимостью в Тайланде, обязана иметь местный офис. К тому же только компания, работающая непосредственно в Королевстве, может предложить самое дешевое жилье. В другом случае вы рискуете просто переплачивать посреднику (под посредниками имеются в виду цепочка субагентов, которые перепродают продукт других агентов).
Очень важным фактором, доказывающим серьезность агентства, является профессионализм и компетентность компании вообще и ее сотрудников. В хорошем агентстве недвижимости вам обязательно дадут исчерпывающую информацию о рынке недвижимости, его тенденциях развития и перспективах. Если требуется решить другие вопросы, напрямую с недвижимостью не связанные, клиенту агентства просто посоветуют, куда и к кому обратиться, чтобы получить наилучший результат и не переплачивать. В этом смысл и показатель профессионального подхода – каждый должен заниматься своим делом.
СОВЕТ: Если риэлтор пытается отвезти вас на латексную или ювелирную фабрику, в магазин сувениров или массажный салон, предлагает приобрести у него экскурсии, яхту и тайские таблетки для похудения – это повод серьезно задуматься. С таким «риэлтором широкого профиля» лучше не связываться. Человек, который занимается всем и сразу, по определению не может быть хорошим специалистом.
В любом агентстве недвижимости в Паттайе обязательно должен быть тайский персонал, это аксиома. Агентство без тайского персонала не сможет предоставить вам богатый выбор квартир или домов в Тайланде, поскольку даже в Паттайе более половины жилья все равно принадлежит тайцам, которые редко хорошо говорят даже по-английски. Немаловажно и то, что для получения разрешения на работу иностранным сотрудникам в компании просто обязаны работать хотя бы 4 тайца. Кроме того, в уважающих себя компаниях, серьезно работающих с русскоязычными клиентами, принято иметь КОМПЕТЕНТНОГО представителя в России, который общается с клиентом как до, так и после приобретения недвижимости и также оказывает любую поддержку и консультации.
СОВЕТ: Наличие разрешения на работу у агента в Тайланде – дополнительная гарантия для покупателя. Тактично попросите агента показать копию разрешения на работу (work permit). Профессионалы это воспримут нормально. Бывали случаи, когда агент-нелегал задерживался иммиграционными властями в процессе покупки. Клиент заплатил депозит, агента арестовали, а как найти собственника – неизвестно.
5. Сдача приобретенного жилья в аренду.
Большинство покупателей недвижимости в Таиланде планируют сдавать дома или квартиры в аренду на период своего отсутствия в Королевстве. Вернемся к разнице между квартирой и домом в этом аспекте.Недвижимость типа дома или таунхауса в Паттайе, как и во всем Тайланде, чаще всего арендуется на долгий срок –3-6-12 месяцев. Дело в том, что дома находятся в отдалении от популярных у отдыхающих мест и не пользуются большим спросом при краткосрочной аренде. Так что сдавать свой дом в аренду в промежутки между вашими приездами будет проблематично. Квартиры сдавать в аренду намного проще. Конечно же, при условии полной меблировки (включая сейф, кухню с набором посуды, микроволновую печь и так далее) и хорошего месторасположения. Вид на море – еще один большой плюс в арендных перспективах приобретаемой недвижимости. Имеется еще одна закономерность - чем дороже недвижимость, тем ниже процент прибыли. Например квартира или таунхауз стоимостью около 1 млн батов сдаются в среднем за 7-9 тысяч в месяц, а недвижимость ценою 3 миллиона, хотя и будет сдаваться за 25 тысяч, но в связи со своей дороговизной будет реже востребована.
Кроме того рынок аренды Паттайи, как любого курортного города, подвержен сезонности. Хотя Тайланд и страна «лета круглый год», отдыхать сюда приезжают в определенные периоды. Так что если в декабре-январе легко найдется арендатор, готовый заплатить за квартиру 20 тысяч, то в июле придется снизить цену до 15000 бат.
СОВЕТ: Несмотря на обещаемые многими 10%, а то и 15% доходности, сдача квартиры в аренду приносит в среднем 5-6% годовых, в наиболее удачных случаях – 7-8%.
Подобная доходность может показаться низкой, но ставки по годовым депозитам в Тайланде редко превышают 1-2%. Так что по местным меркам, заработок на аренде в Королевстве – вполне доходное занятие, да и стоимость недвижимости понемногу, но растет.
Наш читатель Дмитрий Коломников рассказывает о своем опыте покупки недвижимости в Таиланде и дает советы, как избежать некоторых ошибок и дополнительных затрат.
Несколько лет назад мы с сестрой подписали контракты на покупку жилья в новостройке. Договорились выплачивать по 250 тысяч бат каждые полгода. По старому курсу это было еще 250 тысяч рублей — нормально, нам по силам!
Мы с Сурират встретили проблемы во всеоружии и несмотря на сложности, въехали в новую квартиру!
Последнюю сумму — 700 тысяч бат (50% стоимости жилья) — надо было выплачивать при получении ключа. И когда стройка стала подходить к концу, рубль начал резко падать. Поэтому мы не стали тянуть до последнего, поднапряглись и выплатили все сразу. А некоторые соседи не успели, понадеялись выплатить остаток при получении ключа и «сели в лужу»: 700 000 бат к тому моменту превратились в 1,4 млн. рублей! Считай, еще одна квартира… В итоге некоторые так и живут здесь, еще не выплатив остаток денег. Хотя в офисе меня уверяли, что ключи от квартиры дадут только после оплаты всей суммы.
Но падение курса рубля – далеко не единственный «сюрприз», поджидавший нас при покупке жилья. Вот несколько советов, которые я хочу дать всем покупателям недвижимости в Таиланде, особенно в новостройках.
Не забывайте про годовой взнос
Первым сюрпризом для нас стал взнос за обслуживание кондоминиума. Он рассчитывается в зависимости от площади квартиры – у нас это 18500 бат в год на 39 квадратных метров. При заключении договора нам сказали, что его надо будет заплатить только один раз. Но после заселения нас огорошили новостью, что платить надо каждый год .
Причем в каждом кондоминиуме этот взнос разный, имейте это в виду при покупке квартиры в Таиланде. У меня друг купил квартиру на Джомтьене, так у него годовой взнос 9000 бат. Я – в офис кондоминиума: «Почему такая разница?!» На что мне ответили: «Это еще по-божески, у вас всего 39 бат за квадратный метр, в соседних комплексах — и 41, и даже 75 бат. Так что напрасно сердитесь, радуйтесь лучше!»
В новых кондоминиумах плата за обслуживание обычно выше, чем в более старых домах. Не обошло это правило стороной и наш жилой комплекс.
Я покупал квартиру по иностранной квоте, а моя сестра – по тайской, поэтому она заплатила на 25% меньше. Но выгода эта обманчива. Будущим владельцам кондо советую лучше переплатить при покупке, чем потом каждый год тратить большие деньги. При оформлении кондо в собственность по тайской квоте открывается тайская компания на имя владельца, и уже на нее оформляется квартира. Открытие фирмы — 10 000 бат, оплата налога при нулевом балансе — 15 000 бат, плюс прочие платежи (у сестры вышло около 75 000 бат), и к тому же годовой взнос 19 000 бат. В итоге, когда сестра приехала оформлять квартиру, ей пришлось платить 75 000 + 10 000 + 19 000 + 15 000 бат = 119 000 бат — вот так подарок! Рассчитывала она только на 75 тысяч, как ей до этого говорили агенты. Пришлось брать в долг – благо, назанимали и выкрутились.
Итак, сестре придется оплачивать каждый год 19 000 бат на содержание кондо + 15 000 бат налогов за тайскую компанию = 34 000 бат. 68 000 рублей, не слабо! А сосед по иностранной квоте платит только 19 000 бат.
Не стесняйтесь уточнять детали!
При подписании договора покупки оговаривалась «бесплатная меблировка». А потом мы получили письмо: «мебельный пакет — 125 000 бат» . Получается, некоторым агентам лишь бы спихнуть контракт, а там хоть трава не расти… Поэтому будьте осторожны, спрашивайте любую мелочь, не стесняйтесь. Сестра все же заказала кое-какую мебель (вышло около 115 000 бат), а я не стал и сам купил практически все то же самое примерно за 70 000 бат.
«Бесплатная меблировка» на словах оказалась пустой квартирой на практике.
На аренду надежда слабая
Со сдачей квартиры в аренду опять неувязка. Доход идет только тогда, когда есть клиенты. Но ситуация с квартирантами сложная. В нашем новом кондо квартиры в 25 и 39 «квадратов» стоят всего от 10 000 бат в месяц, но клиентов нет! А в рекламе завлекают, как только могут — посмотрите любой местный русский канал.
В общем, сейчас я обживаю свое новое кондо на Пратамнаке, пытаюсь свести баланс — сколько денег нужно на проживание в месяц. Сумма получается неоднозначная: думаю, в 12-13 тысяч бат можно уложиться с учетом еды и коммунальных платежей.
Ах да, еще же плата за обслуживание кондо…
У вас есть недвижимость в Таиланде и вы хотите сдать её: как сделать правильно
В «золотой век туризма» в Паттайе активно шли не только продажи туров и экскурсий, но и недвижимости. Действительно, поддавшись очарованию тайских улыбок, удовольствию от тайского массажа, наслаждению вкусом свежих экзотических фруктов и мысли о прекрасной погоде каждый день, обустроить свой собственный райский уголок в Таиланде не думал разве что только ленивый. Менеджеры по продажам убеждали, что это крайне выгодное вложение денег: гарантированное жилье без затрат на размещение в отелях и доход от аренды одновременно. Предполагалось, что квартирантов найти легче легкого, и стабильный доход владельцу гарантированно обеспечен.
Изменения, последовавшие вскоре и коснувшиеся, к примеру, курсов валют, разрушили все планы: отдых за рубежом сильно ударяет по карману, и с удорожанием стоимости авиабилета сильно сократилось количество желающих арендовать жилье в Таиланде. Тем временем в полку счастливых обладателей недвижимости в Паттайе все прибывает: владельцы получают ключи от квартир, купленных еще на стадии строительства. Таким образом, вопрос сдачи собственного жилья в аренду в Паттайе до сих пор представляет особую актуальность.
Компания GrandisVillas в этом бизнесе уже не первый год и готова предложить владельцам уникальное решение в этом вопросе: не только получение дохода от сдачи в аренду, но и уход за жильем, сохранение его в максимально хорошем состоянии – это важный момент для тех, кого все-таки волнует судьба собственного имущества. Есть и другие плюсы в сотрудничестве с компанией, но давайте рассмотрим все возможные варианты по порядку.
Наиболее очевидные способы, как возможно сдать жилье в аренду, различаются:
по продолжительности — краткосрочная и долгосрочная аренда
и по способу организации — самостоятельно или через агентство
Большинство владельцев мечтают найти жильцов напрямую и на долгий срок, причем это желание со стороны жильцов обычно является взаимным, поэтому данный вариант продолжает работать, несмотря на ощутимые минусы.
Во-первых, никто не знает, сколько времени уйдет на поиск квартиранта: найти желающего заселиться на год и более, а не только на высокий сезон и уж никак не на месяц, значительно сложнее. До того момента, как будет найден арендатор, жилье будет работать в минус, требуя ежемесячных взносов за обслуживание, еще не начав приносить прибыль.
Во-вторых, при долгосрочном проживании на территории страны возникает визовый вопрос. В настоящий момент и при получении визы в посольстве или консульстве, и при продлении визы в ближайшем отделении иммиграционной полиции требуется документальное подтверждение адреса фактического проживания. Так как способ сдачи жилья в аренду владельцем, не имеющим разрешения на соответствующую трудовую деятельность на территории Королевства Таиланд, является нелегальным, то и речи о предоставлении пакета документов быть не может.
Конечно, всегда можно найти способы обойти закон, но необходимо помнить, что ценой подобного риска, как для арендодателя, так и для квартиросъемщика является возможность быть лишенным разрешения на пребывание в этой замечательной теплой стране на долгие годы.
В-третьих, долгосрочная аренда сопряжена еще и с тем обстоятельством, что после длительного проживания требуются дополнительные вложения: даже если жильцы были крайне аккуратными и относились к квартире с таким же почтением, как к собственной, после их пребывания все равно придется проводить мини-ремонт. В большинстве же случаев жильцы не столь ответственны, поэтому ремонт разрастается до таких масштабов, что на него приходится потратить более половины заработанных средств.
Длительность проживания в квартире прямо пропорциональна размеру денежных средств, которые придется потратить на ее восстановление до первоначального состояния
Чтобы избежать чрезмерных трат, можно использовать иную стратегию и сдавать жилье посуточно: это обеспечит более частый контроль его состояния и более частое приведение его в порядок при меньших затратах. Площадок в интернете, позволяющих найти гостей на короткий срок, – на любой вкус и цвет, хотя вопрос о нелегальности подобной деятельности со стороны владельца по-прежнему остается насущным.
Сложность данного способа заключается еще и в организационном моменте: требуется непосредственное присутствие «хозяина» для заселений, выселений, уборок, починки поломавшихся приборов и ответов на вопросы со стороны гостей, что возможно только при проживании в непосредственной близости от сдаваемого жилья.
Если согласиться с затратой небольшой суммы на услуги наемного работника, который избавит от необходимости присутствия и будет играть роль хозяина за скромную плату, нужно быть готовым к тому, что нести никакой ответственности он не будет и, скорее всего, состояние жилья очень быстро придет в упадок.
Поручить заботу о жилье ответственному представителю может быть наилучшим решением в вопросе сдачи собственности в аренду
Агентство, практикующее более профессиональный подход, нежели отдельно нанятый «менеджер», является более надежным вариантом и может предоставить владельцу больше гарантий. Конечно, компанию нужно выбирать со всей ответственностью: далеко не каждая действительно предоставляет весь обозначенный спектр услуг и несет перед клиентом ответственность в полной мере.
Как убедиться в благонадежности компании? Начинается ее выбор с простых моментов: у нее должен быть офис, где происходят все официальные моменты, такие как подписание договора и передача ключей. Предложение «представителя компании» вместо офиса встретиться за чашечкой кофе где-либо должно, как минимум, насторожить. Регистрационный номер компании, указанный на лицензии, может подтвердить Регистрационная Палата; информация о том, существует ли компания с подобным номером или нет, не является секретной и предоставляется по запросу. Имея более полную информацию, включающую не только номер, но и название компании и ее адрес, можно получить информацию о сферах деятельности, которыми компания имеет право заниматься.
Каждая компания придерживается собственных принципов работы и предлагает свои условия, и не всегда ожидания владельца совпадают с реальностью
Немного о цифрах. Наслышанные о существовании неких «комиссий агента», владельцы обычно с порога интересуются размером комиссии, который компания «кладет себе в карман»», надеясь услышать про заветные 10 процентов. Увы, простая логика «чем меньше накруток, тем лучше будет сдаваться квартира» здесь неприменима. НДС, выплачиваемый в Таиланде государству, составляет 7%, и – да, он будет выплачиваться агентством от полной суммы аренды, а не только от своего чистого заработка. Посчитаем, какую сумму получит агент при себестоимости квартиры 15000 батов в месяц, к которым агент добавит свои 10 процентов, то есть 1500 батов.
В целом, с суммы будет уплачено 1155 батов налогов (7% от общей суммы 16500 батов) и заработок агента, а вернее, сумма, которую он получит за размещение объекта на всех площадках, техническую поддержку, поиск клиента, за бронирование и обсуждение деталей поездки, за организацию поездки, встречу, проводы и разрешение непредвиденных ситуаций, составит 445 батов. Согласится ли компания, имеющая в своем подчинении штат сотрудников, предоставлять свои услуги за подобную сумму? Маловероятно. Как минимум, не стоит витать в облаках и рассчитывать на мифические цифры, которые не имеют никакого отношения к действительности.
Однако от цены зависит действительно многое. В Паттайе примерно 20 000 отелей, а также 7 000 000 квартир и 300 000 частных домой. Почему гость должен выбрать именно это жилье и этот тип размещения, а не какое-либо другое – при столь обширном выборе? Никто не хочет переплачивать, поэтому правильная стоимость жилья, основанная на анализе рынка, которую компания всегда может порекомендовать, является залогом успешной сдачи в аренду.
Подписание договора является неотъемлемой частью взаимовыгодного сотрудничества
Необходимо заранее прояснить все вопросы, которые могут возникнуть в течение дальнейшего сотрудничества, если они не предусматриваются текстом договора. Допустим, вопрос недопустимости «исчезновения» вещей из квартиры (да, такие случаи тоже бывают, когда владелец, вернувшийся в свою квартиру, обнаруживает, что телевизор в ней теперь отсутствует) или четкости в предоставлении информации по забронированным дням.
Компания GrandisVillas , существующая на рынке шесть лет, зарекомендовала себя как благонадежное агентство, которое заботится об имуществе владельцев и не допускает ситуаций, негативным образом сказывающихся на сдаваемости жилья или его состоянии. Объекты размещаются не только на сайте компании grandisvillas.ru, но и на известных интернациональных площадках, что обеспечивает высокую заполняемость круглый год (ведь праздники и время отпуска в разных странах приходятся на разное время).
Владельцы, решившие сдать квартиру или виллу в Паттайе и поручившие заботу о своем жилье компании, всегда имеют оперативный доступ к информации по забронированным датам. В отличие от распространенного заблуждения, что долгосрочная аренда – лучший вариант, компания ориентируется на различные сроки, от трех дней и более. Владельцу остается лишь принять выгодное решение.
Поездку в Паттайю спланировали не случайно, уж очень хотелось съездить на двухдневную экскурсию в Камбоджу, чтобы посмотреть знаменитый храмовый комплекс Ангкор Ват. Купили тур на январь 2019 года и стали искать местное тур.агентство. Обратили внимание на Джим Тревел (Jim Travel), прочитали отзывы и, еще будучи дома, списались по вайберу с Евгением. Озвучили свое желание, приобрести двухдневные экскурсии в Камбоджу, на Ко-Чанг и Квай.
По приезду мы созвонились с Евгением с местной симки и обговорили все детали, касающиеся поездки в Камбоджу. Гид туроператора на встрече пугал нас тем, что на границе отберут паспорта и неизвестно, что будет дальше. А также сказал, что никогда бы не решился ехать в другую страну не от ТО. Но, мы все-таки рискнули. Надо отметить, что организация тура была на высоте.
Начнем с того, что нам никуда не надо было ехать за ваучером. Мы по вайберу выслали фото загранпаспортов, фото на визу привезли с собой, нам об этом Евгений заранее сообщил. Хотя их за доп. плату 100 бат можно сделать на границе. Перед выездом, накануне вечером, Евгений сообщил, когда за нами приедет трансфер. Оплату мы делали гиду прямо в автобусе. Был небольшой микроавтобус, быстро собрали людей и поехали к границе. Весь путь занял порядка 4 часов. Там нас встретил гид, проводил на другую сторону границы, а уже на территории Камбоджи встретил другой гид, который проводил нас в автобус.
Да, паспорта у нас действительно забрали, но только для того, чтобы не стоять в очередях и не заниматься оформлением визы. А на обратном пути нам их вручили с визами и миграционными картами для Таиланда. Мы практически через несколько минут были в автобусе и сразу двинулись в сторону г. Сием Реап, где должны были разместиться в отеле на ночь. Ехали еще 4 часа. Ну, там уже все происходило согласно программы. Все гиды нам понравились, очень интересно рассказывали про страну. Впечатления от храмового комплекса остались просто незабываемые.
Несмотря на довольно длинную дорогу, нисколько не пожалели об этой поездки. Сделала порядка 900 фото и несколько видео.
Вторая поездка на остров Ко-Чанг тоже оставила массу положительных эмоций. Очень красивая природа на острове и тех островах, которые посетили на следующий день в рамках морской экскурсии. По совету Евгения заказали отель Grand Cabana 3* с питанием, хотя изначально планировали другой отель. Отель Grand Cabana 3* находится на первой линии, свой пляж и шикарная зеленая территория. И опять масса впечатлений, фото и видео. Одним словом, обе поездки были супер. Правда от Квая пришлось отказаться, забила всю память смартфона. В следующий раз обязательно возьмем эту экскурсию.
Ну, а, Евгению большое спасибо за незабываемые впечатления, которые мы получили. Все организовано четко, не было ни одного момента, чтобы пришлось нервничать. С удовольствием воспользуемся услугами его агентства в следующую поездку и буду рекомендовать своим друзьям и знакомым.